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房贷利率在客户签订合同时约定好了，等客户签完合同、办好相关手续后就会实时生效。而存量浮动利率客户若要转变房贷利率定价方式，那在转换确认后新利率也会立即生效。
如果是在签完合同、放款前这段时间，市场利率发生下降的话，那因为客户已经签好了合同，约定好了房贷利率，所以房贷利率就不会再跟随市场情况而下降了。但如果客户还未签到贷款合同的话，那之后去签合同，约定房贷利率的时候，就可以按照下降后的新利率来定房贷利率。
房贷利率其实通常都是在审批通过后，客户签订贷款合同的时候按当时的市场利率情况来定的，而不是等到放款的时候才定利率。不过根据央行的规定，新发放的商业性个人住房贷款利率都是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成的。
现在的房贷利率都是以LPR为定价基准加点形成，通常都有一个重定价周期，而重定价周期不低于一年。在周期内，房贷利率保持不变，一到重定价日，房贷利率就会按照最新LPR为基准，加点数值计算。房贷利率也就会因为LPR的变化而产生一定变动。
2020新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限LPR为定价基准加点形成。像2020年4月LPR是：1年期3.85%；5年期以上4.65%。之后去办房贷，在新LPR出来前，房贷利率就是以4.65%为定价基准再加点计算。比如加六十基点，就是：4.65%+0.6%=5.25%。
房贷年利率6%左右虽然合理，没超过36%，不是高利贷，但并不算低。因为按央行基准利率来看，五年以上是4.90%，拿6.1%和4.90%相比，那就是上浮了24%到25%左右；而按最新LPR来看，2020年4月五年期以上是4.65%，拿6.1%和4.65%相比，就是加了145个基点。
房贷利率上涨说明国家对房地产金融的调控在不断强化，而房贷利率上涨以后，会增加购房者的买房总成本，对于普通家庭而言，购房成本上升以后，买房难度也会随之增加。
房贷利率是会根据央行发布的基准利率的变化，以及当地市场情况的变化而变化的。但已经签订了房贷合同的借款人的房贷利率是否会发生变动，主要就得看借款人与银行签订的贷款合同选择的是固定利率还是浮动利率了。
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